2月28日，富力地產(chǎn)宣布，擬發(fā)行2024年到期4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8.625%。此次發(fā)債募得的資金，將用于再融資中將于一年內(nèi)到期的中長期債項(xiàng)。
這一動(dòng)作看似波瀾不驚，實(shí)則投射出了近期房企融資行為的所有特征：美元債務(wù)、成本不低、用于借新還舊。
歲末年初，新冠肺炎疫情爆發(fā)并迅速蔓延，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售至今未能全面恢復(fù)，銷售現(xiàn)金流折損明顯。與此同時(shí)，境內(nèi)融資環(huán)境仍然嚴(yán)苛。2月24日，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，銀行放貸時(shí)要考慮是否“違規(guī)流向房地產(chǎn)”。
受此影響，房企一面啟動(dòng)線上銷售，并輔以打折優(yōu)惠;一面在境外積極融資，以求彌補(bǔ)疫情影響下的資金鏈缺口。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年房企年內(nèi)到期信用債規(guī)模將超過7000億元，較2019年大幅上漲。在前有疫情影響，后有債務(wù)壓力的背景下，房企的自救行為，能夠確保自己渡過難關(guān)嗎?
融資增速需達(dá)到26.4%
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，自2月以來，全國超40個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，緩解企業(yè)資金壓力。但在融資端，政策并沒有明顯的松綁跡象。
央行于2月19日發(fā)布的“四季度貨幣政策報(bào)告”中，再度強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，并重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。2月24日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會(huì)上表示，要確保“銀行貸款是不是真正用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，而不是違規(guī)流向房地產(chǎn)、違規(guī)流向資本市場”。
這種表態(tài)奠定了一個(gè)基本基調(diào)，即樓市調(diào)控政策不會(huì)明顯放松。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，我國經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入“換擋期”，但在發(fā)展模式上，以松綁樓市調(diào)控來刺激房地產(chǎn)市場，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的做法不會(huì)再出現(xiàn)。
2月中下旬以來，房企開始陸續(xù)復(fù)工，但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，目前復(fù)工的崗位主要是后臺(tái)支持崗，且很多公司實(shí)施輪流上崗制度，并非完全復(fù)工。此外，銷售端雖然也已大規(guī)模復(fù)工，但多家受訪的房企反映，售樓處仍然門可羅雀。
線下銷售不開張，資金回流受阻，融資規(guī)模相比往年同期也在減少。據(jù)多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，由于境內(nèi)融資受限，今年1月，房企海外融資規(guī)模大漲。但到2月，海外融資又出現(xiàn)大幅下滑。使得房企在年初的總?cè)谫Y規(guī)模明顯低于去年同期。
億翰智庫指出，房企2020年將到期的信用債總額為7468.6億元，在不考慮經(jīng)營也需要大量資金的情況下，今年全年融資規(guī)模增速達(dá)到26.4%，才能剛好覆蓋到期的債務(wù)。“否則，房企用于運(yùn)營的自有資金將被擠壓出部分用于償債，從而進(jìn)一步制約房企投資、施工等動(dòng)作。”
多家房企存“再融資風(fēng)險(xiǎn)”
實(shí)際上，由于疫情帶來的不確定性，部分房企的日常運(yùn)營已經(jīng)受到影響。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，春節(jié)后，某大型房企已經(jīng)針對疫情影響做出多個(gè)應(yīng)對預(yù)案，其中的一個(gè)措施，就是暫停今年上半年的招聘工作。另有房企暫時(shí)凍結(jié)了中高級(jí)管理人員的漲薪計(jì)劃。
張大偉認(rèn)為，總體來看，民企所受的影響要大于國企，中小型房企所受的影響要大于大型房企。這種影響在土地市場和融資端均有所體現(xiàn)。
那么，疫情對房企的信用評(píng)級(jí)和資金鏈的影響究竟有多大?
近期，惠譽(yù)發(fā)布一份研報(bào)指出，新冠病毒疫情對其受評(píng)的166家中國企業(yè)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了不同程度的影響，6%企業(yè)的再融資風(fēng)險(xiǎn)上升。其中，億達(dá)中國(CCC)、毅德國際(B-/穩(wěn)定)、新湖中寶(B-/穩(wěn)定)、國瑞置業(yè)(B-/穩(wěn)定)四家房企被點(diǎn)名“再融資風(fēng)險(xiǎn)高”。
其中，億達(dá)中國風(fēng)險(xiǎn)最高。根據(jù)公告，億達(dá)中國115.8億元債務(wù)將于2020年6月前到期。按照其現(xiàn)有資金狀況，短期內(nèi)難以覆蓋債務(wù)。近期，億達(dá)中國再次推遲了2017年12月31日止年度每股股份8分的現(xiàn)金派息，并推遲中民嘉業(yè)2.885億元相關(guān)貸款的還款，另45.79億元的貸款協(xié)議有觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
東方金誠國際信用評(píng)估有限公司預(yù)計(jì)，新冠肺炎疫情將使房地產(chǎn)行業(yè)一季度銷售受到較大沖擊，湖北及周邊省市沖擊更大。部分短債較高的房企資金承壓，流動(dòng)性壓力增加。但全年來看，總體影響有限。
該機(jī)構(gòu)指出，在基準(zhǔn)情境(疫情于4月結(jié)束)下，2020年房企信用風(fēng)險(xiǎn)整體仍將穩(wěn)定。但不同類型房企所受的影響將有所分化。基準(zhǔn)情境下，疫情對碧桂園等高周轉(zhuǎn)型及中建三局地產(chǎn)、福星惠譽(yù)和武漢地產(chǎn)集團(tuán)等項(xiàng)目集中于湖北省內(nèi)的房企影響較大，對土儲(chǔ)豐富、資金充裕、短期債務(wù)壓力不大的萬科、保利、招商等資源型房企影響一般。
同時(shí)，資源型房企在一定程度上能抓住土地端和并購端出現(xiàn)的利好機(jī)會(huì)。
億翰智庫表示，除了降價(jià)跑量和適時(shí)清庫存外，資金并不是很充裕的房企需要減少土地投資支出，保證資金安全。另外，在行業(yè)不景氣的情況下，抱團(tuán)取暖將是一種趨勢，合作拿地與開發(fā)也是渡過難關(guān)的不錯(cuò)選擇。
