綠地控股過去一年未達成全年4000億的銷售目標，其行業排名也跌至第六位。
作為上海的老牌房企，綠地控股正在掉出第一陣營。過去一年，綠地錄得合同銷售金額3875億元，同比增長26%;實現營業收入1615億元，同比增長7.3%;歸母凈利潤114億元，同比增長26%。
這張看似優異的成績單與綠地的預期仍有差距，2018年綠地的銷售目標為4000億元。規模目標的踏空并不是綠地去年唯一的“槽點”。
在回款上，綠地的表現也有所下滑。年報顯示，去年其共計回款2968億元，回款率為77%，低于一線房企80-90%的回款率水平。這也在一定程度上影響了綠地的現金流，其去年經營性現金流量凈額為422億元，同比減少28.35%。
關于回款率下滑的原因，時代財經向綠地方面進行了解，相關人士回應稱，回款率存在一定波動性，去年下半年受到市場的影響，回款率有所下降，但整體而言，綠地的回款率比較穩定。
四季度回款顯著下滑
2014年是綠地最為輝煌的時刻，其以2408億元的銷售成績坐上榜首位置，終結了連續多年以萬科為首的地產時代。彼時，萬科和綠地已經開始呈現不同的姿態，綠地強調“規模”，萬科則將“回款”提作重點。
然而，房企的發展路徑總是有著極大的相似性。沒過多久，綠地也開始喊著要“狠抓回款、提升回款率”。從綠地歷年年報中可以看到，2016年綠地的回款率曾有過大幅的增長，為79.41%，同比增幅達35.4%。
但2017年開始，綠地的回款速度開始放緩，回款率為79.97%，增長幅度不到1個百分點。去年更是進一步惡化，回款率不增反跌，跌幅約3%。
國泰君安研究報告指出，網簽備案政策與銀行貸款審核速度是唯一一個對房企回款率產生實質性影響的因素。自2017年以來，國內超百城發布樓市調控政策，部分城市實行嚴厲的限簽限貸等政策，一二線城市更甚。
“這些地區往往新售樓盤的網簽排隊期都要長達三月，后續銀行貸款的發放也要經歷數月周期，一些高端樓盤由于限價，網簽和審貸的周期更長。這樣看來，總計可能要等六七個月才能完成網簽并獲得銀行按揭貸回款。”
換言之，城市的布局主導著房企的回款率，而這恰好是綠地的短板所在。一直以來，華東地區都是綠地的“糧倉”。
在市場形勢樂觀的時候，華東地區的去化能力毋庸置疑。但去年嚴峻的調控環境讓不少重倉華東的房企栽了跟頭，綠城、濱江都曾坦言因為調控原因而在去年下半年主動放慢節奏，綠地也難幸免。
體現到回款層面，數據顯示，去年一季度，綠地的回款率一度高達120%，去年中期，這一數字也維持在91%的高位。下半年開始，深受調控影響，綠地去化和回款均出現下滑，第四季度，綠地的回款率跌至64%。
“回款率確實與市場相關，去年下半年，尤其是第四季度，市場情況不是那么樂觀，回款率相應下降一些也是正常的。”綠地相關人士稱，雖然有些波動，但目前綠地的回款率仍在預期之內。
回款成行業難題
億翰智庫研究報告提到，在近兩年融資環境趨緊的情況下，房企獲得融資的渠道也在收窄，因此加快銷售回款是房企確保現金流安全的重要方式，也是房企拿地擴張的重要支撐。
在此大環境下，與綠地一樣強調回款的房企不在少數。萬科是較早提出回款目標的房企，往年萬科的回款率基本保持在95%以上。去年，萬科定下回款6300億元的目標。
可實踐起來卻并不容易，時值年中時，萬科的回款任務完成度還不足50%。見此情形，萬科董事會主席郁亮還曾“訓話”，表示6300億元的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，“如果6300億元回款目標沒有達成，萬科所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
萬科方面透露，目前其回款率在93%左右，這也是一線房企常見的回款水平，碧桂園去年實現90%以上回款率，中海、龍湖等房企回款率亦超過90%。
不過，能夠達到90%回款率的房企畢竟是少數，從萬科的故事中，外界已經能感受到房企所面臨的窘境。毫無疑問，如今“如何加快回款”已經成為房地產行業的一個痛點。
安信證券研究報告顯示，以銷售回款為主力的資金到位情況良好，但回款率持續下行。數據顯示，截止2018年12月的到位資金情況，銷售回款占到位資金比重高達47.7%，維持歷史高位。
回款率方面卻有相反的表現，“自2018年6月份以來，銷售回款率低于60%，并持續下行，這一表現與2011年6月份開始的銷售回款率持續低于60%相似。我們認為，當前行業資金緊張環境尚未有顯著改善，作為資金主要來源的銷售回款也有疲弱之態，短期內房企做出相關行為加速資金回籠或仍是方向之一。”
但國泰君安還是有正面的展望，其預計回款問題對于房企資金鏈的負面影響將在2019年邊際弱化。“進入2019年后，房企普遍放緩拿地節奏，房地產行業融資也有逐步放開的跡象，因此綜合來看，預計低回款率對于房企資金鏈的負面影響將在2019年也將邊際弱化。”
