一財(cái)社論：用定價(jià)自由緩釋樓市風(fēng)險(xiǎn)敞口

房企的流動(dòng)性紓困直接影響著樓市的風(fēng)險(xiǎn)烈度。

隨著中國(guó)最大房企碧桂園陷入流動(dòng)性危機(jī)，對(duì)于房企的擔(dān)心再起。盡管目前采取三箭齊發(fā)拓寬房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流的渠道等舉措，但房企流動(dòng)性壓力依然不見(jiàn)改善。人們?cè)桨l(fā)明確，唯有從根本上為房企打開(kāi)造血功能，激活其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流，樓市的風(fēng)險(xiǎn)敞口才能真正得到管控。

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伴隨房企自由現(xiàn)金流的快速緊縮，不少媒體呼吁給予房企更大自由定價(jià)權(quán)，讓企業(yè)通過(guò)降價(jià)來(lái)改善經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流動(dòng)性。畢竟，現(xiàn)實(shí)理性警示，房企如果缺乏經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流支撐，其給金融機(jī)構(gòu)等投資者帶來(lái)的就是無(wú)法確定風(fēng)險(xiǎn)概率分布的不確定性，而令后者望而卻步。

當(dāng)前如何為房?jī)r(jià)松綁，成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。珠海成了為房?jī)r(jià)松綁的一個(gè)典型案例，最近的消息是，珠海某樓盤(pán)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降，從2021年最初備案價(jià)的每平方米2.68萬(wàn)元，到最新的1.89萬(wàn)元，僅備案價(jià)就下降近30%。而實(shí)際賣(mài)價(jià)還可在備案價(jià)基礎(chǔ)上打八五折。

這其實(shí)難能可貴。要知道，現(xiàn)在要為房?jī)r(jià)松綁并不容易，最直觀的阻力來(lái)自房?jī)r(jià)備案制，這一在2009年左右興起的政策，本意是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

各地的房?jī)r(jià)備案制普遍明確，開(kāi)發(fā)商在首次開(kāi)盤(pán)定價(jià)時(shí)，必須先到物價(jià)部門(mén)備案，然后才可向房管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可證，備案的價(jià)格為該樓盤(pán)最高售價(jià)。若要調(diào)整備案價(jià)，各地的規(guī)定普遍如下：報(bào)備項(xiàng)目有前期備案價(jià)格和前期交易均價(jià)，再次備案時(shí)，以其前網(wǎng)簽交易均價(jià)和前期最高備案均價(jià)之和的算術(shù)平均值為基準(zhǔn)價(jià)(備案價(jià)不高于基準(zhǔn)價(jià)的6%)；若首次備案或無(wú)前期網(wǎng)簽交易均價(jià)，則選取該區(qū)域三個(gè)在售項(xiàng)目前6個(gè)月網(wǎng)簽均價(jià)為上限等；而且物價(jià)部門(mén)給一個(gè)定價(jià)公式，成本+利潤(rùn)+稅金+層次差價(jià)、朝向差價(jià)、環(huán)境差價(jià)等。

這使得房?jī)r(jià)更類(lèi)似于拉姆齊定價(jià)(階梯定價(jià))，在樓市單邊行情和項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)模式下，開(kāi)發(fā)商普遍借分期開(kāi)發(fā)、分批上市進(jìn)行饑餓營(yíng)銷(xiāo)，將每一期每一批的上市都作為提高備案價(jià)的契機(jī)，使房?jī)r(jià)如同階梯一樣節(jié)節(jié)上漲。

而此次珠海某樓盤(pán)的降價(jià)，體現(xiàn)出了現(xiàn)有房?jī)r(jià)備案制在制度設(shè)計(jì)上具有類(lèi)似A股漲跌停板制度的特征，即開(kāi)發(fā)商要調(diào)降房?jī)r(jià)，得先根據(jù)規(guī)則調(diào)降備案價(jià)，這種拉長(zhǎng)降價(jià)期限的做法，表面看確實(shí)用時(shí)間換取了空間，但隨著樓市進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，這容易帶來(lái)助跌效應(yīng)。因?yàn)檫@一機(jī)制設(shè)計(jì)，給了購(gòu)房者一個(gè)預(yù)期，即拉長(zhǎng)決策時(shí)長(zhǎng)會(huì)獲得額外價(jià)格回報(bào)，并不利于開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)回籠流動(dòng)性。

因此，當(dāng)前必須明白，買(mǎi)方市場(chǎng)下，房企定價(jià)的自由度決定樓市風(fēng)險(xiǎn)的敞口烈度。房企能充分基于個(gè)體的需求和偏好來(lái)自由決定其出售的房?jī)r(jià)，將意味著樓市具有流動(dòng)性變現(xiàn)能力，其所釋放的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流將可有效緩解市場(chǎng)情緒。

因此要有效拓寬樓市的定價(jià)和交易自由，需盡快修改房?jī)r(jià)備案制度，尤其是適度取消物價(jià)部門(mén)設(shè)定的房?jī)r(jià)基準(zhǔn)價(jià)的計(jì)算公式等。

一方面，房?jī)r(jià)備案制中對(duì)房?jī)r(jià)的許多約束，是一種定價(jià)扭曲，既不會(huì)緩解風(fēng)險(xiǎn)又存在助漲殺跌，對(duì)其適度修改、完善甚至取消，有助于樓市健康發(fā)展。

另一方面，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)交易主體自利博弈的結(jié)果，任何組織任何人都無(wú)法知曉什么價(jià)格是合適的，價(jià)格本身是個(gè)非常主觀的事情，是個(gè)體為其居住偏好所愿支付的邊際價(jià)格所帶來(lái)的邊際滿(mǎn)足，個(gè)體的偏好是排他性的，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也正因?yàn)椴煌藢?duì)同一個(gè)房子有不同的偏好和定價(jià)，才有交易，有交易才有市場(chǎng)。

事實(shí)上，市場(chǎng)流動(dòng)性黑洞的解決之道，不是遏制房?jī)r(jià)下降，而是要采取各種措施，護(hù)航市場(chǎng)定價(jià)自由和交易自由，讓市場(chǎng)供需雙方基于個(gè)體偏好自主定價(jià)。

市場(chǎng)價(jià)格內(nèi)含著對(duì)相關(guān)商品和服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)概率分布，及不同主體對(duì)相關(guān)商品和服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概率分布的管控能力，將房?jī)r(jià)定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)，帶來(lái)的不是風(fēng)險(xiǎn)失范，而是樓市深厚的風(fēng)險(xiǎn)消化吸收和緩釋管控能力。

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