日前，國家高層重磅發聲，房地產新發展模式再次被提及。對此，中信證券發研指出，新發展模式下，對于滿足新市民居住需求、城市空間服務業務等持有運營和服務業務值得關注。在筆者看來，目前的市場環境或為物管行業提供了重要的支持與指引方向，有助于推動優質物企加速成長。

而在步入 3 月港股財報披露期，各家物企紛紛交出亮眼答卷之際，筆者也注意到了一家正處于高質量發展期的優質物企合景悠活 ( 3913.HK ) 。

3 月 29 日，合景悠活 ( 3913.HK ) 發布了 2021 年年度業績公告，公司規模與業績增速位居行業前列，高速增長的經營指標與公司當前的估值形成了強烈反差。不妨就此來看看合景悠活的增長底色如何，其是否有機會成為價值之選。

核心指標增速亮眼，成長性、戰略力均被低估

縱覽這份財報，最直觀的感受就是快增長、高質量。在多輪驅動的戰略指導下，合景悠活業務規模實現穩健擴張，截至 2021 年 12 月 31 日，合景悠活在管面積達到 2.06 億平米，同比增長 395%，順利達成了之前設定的目標；合約面積達到 2.78 億平米，同比增長 420%。

對比 2020 年底合景悠活約 4,200 萬平方米的在管面積，不難發現合景悠活的成長動能十分充足。結合公司管理層 2020 年提出的經營規劃來看：2021 年實現 2 億左右的整體規模目標，并預計公司未來三年會實現超過 8 倍的規模增長，可見合景悠活已超額兌現了部分發展目標，正按規劃有條不紊地行駛在發展快車道上，未來發展前景可期。

同時注意到，對于擴大業務規模，合景悠活并不盲目，而是十分注重規模與效益的平衡，持續夯實高質量、穩增長的堅實底座。

報告期內，合景悠活持續提升的運營效率，管理費用占收入比逐年遞減至 10.2%，且住宅及非住第三方物管費收取率分別提升至 90.5% 及 99% 的水平，助推業績高質增長。

截至 2021 年年末，合景悠活實現營收約 32.55 億元，同比增長 114.6%；凈利潤約 6.84 億元，同比增長 111.4%；毛利潤約 12.26 億元，同比增長 92.0%；毛利率達約 37.7%，釋放業績快速增長、盈利能力出色的積極信號。

此外，合景悠活期內錄得現金及其等價物共計 12.34 億元，充沛的經營活動現金流將為未來擴張提供了良好保障。

總的來說，從這份年報中可以看出，合景悠活在過去的一年里再度實現了業績的穩健增長，多項財務指標表現優異，同時多措并舉兼顧經營效益與經營質量，展現出了高質量、快增長的良好態勢。

進擊的全業態智慧服務運營商，多維度向上打開成長天花板

進一步來看，合景悠活為什么能保持如此強勁的增長？其增長的可持續性有如何呢？經過梳理，筆者認為可以從以下幾個方面來尋因。

1）以成熟的市場化運作助力規模加冕，獨立性進一步凸顯

合景悠活的市場化拓展能力強，運營獨立性高。這也意味著，在地產開發投資增速放緩的背景下，合景悠活已經形成了不過于依賴開發商的核心競爭優勢，為營收的穩定性確定性提供強力保證。

報告期內，合景悠活集中發力第三方外拓，錨定一二線城市的高質量項目，交出了約 2,000 萬平方米的靚麗成績單，總計成功外拓了包含了政府物業、學校、醫院及公共物業等多種業態在內的 272 個項目。截至 2021 年末，公司在管面積和合約面積中來自第三方的比例高達 88%。

另據中指研究院數據統計，2021 年，合景悠活的新增合約面積和并購面積分別位列第 7 名和第 3 名，再次印證了合景悠活正憑借多種渠道加快規模擴張，不斷斬獲發展先機，實現跨越式發展。