中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月8日至10日在北京舉行。對于樓市，會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，同時提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。這將對2022年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？

不變！“房住不炒”紅線不動搖

會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

自2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中首次提及“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，“房住不炒”這一提法已有五年時間。

“12月6日的中央政治局會議沒有提‘房住不炒’，不是因為它不重要了，恰恰是因為它非常重要，已經(jīng)不需要再講了?！?北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對中新網(wǎng)表示，中央對房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的，在不同的時期采取寬或嚴(yán)的調(diào)控是正常的，但基本原則不能變，以防出現(xiàn)硬著陸。

“‘房住不炒’長效機(jī)制不會改變，各方不能抱有‘刺激房地產(chǎn)、炒作房地產(chǎn)’的心態(tài)?！?貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣表示，各地后續(xù)即便可以放松政策，也要嚴(yán)格守住這條紅線。

上新！加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式

“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”是今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中比較新的表述?！?/p>

“首提預(yù)期引導(dǎo)的概念，說明當(dāng)前在預(yù)期管理和引導(dǎo)方面有新的動作，包括在穩(wěn)房價、各類土地供應(yīng)等方面會持續(xù)跟進(jìn)，以進(jìn)一步穩(wěn)定市場的預(yù)期?！眹?yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)市場秩序的整頓工作也會推進(jìn)，各類炒作房價和引起預(yù)期不穩(wěn)的行為也會嚴(yán)管。

許小樂分析稱，“探索新的發(fā)展模式”將推動房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已難以為繼，部分企業(yè)暴發(fā)債務(wù)危機(jī)，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，長租房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等方面的探索和推進(jìn)都值得期待。

“可以預(yù)見的是，住房租賃市場，尤其是長租房市場將迎來一輪大發(fā)展的機(jī)會。” 中國社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)所宏觀政策研究室主任馮煦明認(rèn)為。

許小樂預(yù)計，明年將出臺面向長租房市場的土地、金融、財稅等方面的支持政策，未來住房租賃企業(yè)將獲得良好的政策支持環(huán)境。

嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，增量市場會逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式，尤其是存量市場的發(fā)展會提速；依賴房價和地價上漲獲利的模式將也改變，將進(jìn)一步引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念扎根，扭轉(zhuǎn)住房投資、炒房盈利的錯誤思想。

與中央政治局會議精神一致，中央經(jīng)濟(jì)工作會議中同樣提到“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

“當(dāng)下的房地產(chǎn)市場還是要回歸本源，房地產(chǎn)企業(yè)就是要蓋好房子，就是滿足人民群眾住房需求。”樓建波表示。

何為合理住房需求？中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華對中新網(wǎng)表示，合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求，都是政策支持的，當(dāng)然投機(jī)炒房仍是不支持的。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，剛需和改善型購房需求也可以簡單理解為首套和二套購房需求。剛需得到滿足本身沒有問題，關(guān)鍵是改善型購房需求，后續(xù)土地、信貸、稅費(fèi)方面會給予保障。未來商品房市場的發(fā)展空間將大起來，房企的市場地位有所上升。

目標(biāo)！因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

會議明確“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。在鄒琳華看來，“因城施策”會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，地方房地產(chǎn)政策的自主權(quán)更大，政策目標(biāo)更多元。

那么何為“循環(huán)”？馮煦明解釋稱，房地產(chǎn)是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)中的一個重要子循環(huán)，而且房地產(chǎn)這個子循環(huán)會對經(jīng)濟(jì)大循環(huán)中的其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展，對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有系統(tǒng)重要性。

“住房消費(fèi)也是內(nèi)需的一個重要方面，支持滿足購房者合理需求，既有利于提升居民住房水平，也有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長?！编u琳華稱。

一個細(xì)節(jié)是，相比中央政治局會議“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的表述，中央經(jīng)濟(jì)工作會議則是把“良性循環(huán)”的表述放在前面，而“健康發(fā)展”放在了后面。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)解釋，當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，這說明“市場—企業(yè)—居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)運(yùn)行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險明顯增大，只有這三者之間實現(xiàn)了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來健康發(fā)展的空間。　

總體來看，馮煦明認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展主要面臨短期風(fēng)險和長效機(jī)制兩大問題：短期看，個別房企風(fēng)險暴露，有關(guān)部門正在按照市場化、法治化原則妥善處置化解；長期看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場面臨的主要問題是供需結(jié)構(gòu)不平衡?！?/p>

“預(yù)計2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復(fù)，不會出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的‘穩(wěn)定器’作用。”許小樂認(rèn)為，未來房地產(chǎn)在“良性循環(huán)”指引下，前期過緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對房企融資的管控，另一方面改善購房信貸環(huán)境。　　

“要守牢房地產(chǎn)發(fā)展底線，一是不能帶來金融風(fēng)險，二是不能影響實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！睒墙úū硎?，在此基礎(chǔ)上，不論發(fā)生怎樣的政策變動，都是正常的。