近期，房地產市場的快速降溫備受關注。

國家統計局數據顯示，10月，新房價格延續(xù)了9月的下跌趨勢，70個大中城市中超七成城市的新房價格環(huán)比下跌；二手房價格更是自8月起連跌三個月，70城中超九成城市的二手房價環(huán)比下跌。

僅僅幾個月時間，房價上漲和下跌城市數量完全對調，核心城市房價的全線下跌更是已多年未現，甚至二十余個城市發(fā)布了房價“限跌令”。

樓市為何快速降溫？2021年房價出現“倒V型”走勢后，未來樓市會怎么樣？2022年，房價會繼續(xù)下降還是轉為上漲？近日，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華接受中新網“中國新觀察”欄目專訪進行了解讀。

訪談實錄摘編如下：

中新網：2021年樓市先是不斷升溫，隨后近兩個月出現明顯降溫，70城房價環(huán)比數據也出現了先漲后跌的情形。為何會出現這樣情況？若您對2021年的住房市場進行一個總結，您會如何評價？

鄒琳華：樓市最近幾個月的降溫有兩方面的因素。

一是市場升溫過快之后，短期內有調整的需要。升溫(部分)是因為疫情過后，相關的調控政策沒有及時跟進，經濟剌激政策對房地產市場也起到了一定的剌激作用。當然這個效應是不可持續(xù)的，隨后的降溫也是可以預期的。

二是下半年房地產市場調控政策，特別是金融政策的跟進，對于抑制住房投資投機有很大的效果。隨著住房信貸申請周期拉長，交易頻率也隨之顯著下降，這對于市場有顯著的降溫作用。

總體來講，房地產市場在2021年呈現出“先揚后抑，先漲后跌，穩(wěn)中有降”的態(tài)勢。雖然有些(房地產)企業(yè)出現了階段性經營困難，但目前房地產業(yè)總體尚在合理、風險可控的運行區(qū)間之內。

中新網：對于當前樓市的降溫，您怎么看？一二三線城市的樓市分別出現哪些特征？

鄒琳華：房地產作為周期性行業(yè)，不會只漲不跌，也不會只跌不漲。漲跌都是正常的市場現象，應該用正常的市場眼光看待。沒有必要過度悲觀或樂觀，這都是不理性的，也不符合中國的客觀現實。

樓市適度的降溫有利于市場平穩(wěn)、健康運行。調控政策也應該保持一定的定力。最近三個月，一二三四線城市都有所降溫。相對來講，一、四線城市跌得較少，二、三線城市跌得相對多一點，說明一線城市和四線城市的樓市基本面要好于二、三線城市，也反映了中國城市化和人口流動的基本格局。一線城市是因為大城化的趨勢，四線城市則主要是因為就地城市化帶來的剛性需求。

中新網：按照過去的經驗，一般樓市的降溫會持續(xù)多長時間？展望2022年，您對于房價走勢和樓市總體走向怎么看？

鄒琳華：按過去的經驗來看，中國樓市主要呈現脈沖性上漲的態(tài)勢。這個態(tài)勢里，小周期大概在5-6年，其中上漲時間1-2年，調整或平穩(wěn)的時間3-4年。但就目前來看，中國樓市已經進入大分化時代，講整體的漲跌已經沒有太大意義。

對于2022年來講，市場總體應該是平穩(wěn)的，整體大漲或大跌的概率都非常小，因為市場體量巨大且區(qū)域發(fā)展不平衡，所以不會出現大漲大跌。而且政府可以及時跟進調控，也可以控制住市場的異常波動。當然也不排除局部出現一些個別異常漲跌(的情況)。

中新網：我們看到，目前已有二十多個城市發(fā)布了房價“限跌令”，尤以三四線城市為主。在“房住不炒”的總基調下，要維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，您有哪些對策建議？

鄒琳華：一是要堅持“房住不炒”，繼續(xù)抑制住房投資投機，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，避免人為形成政策性波動，促進市場預期的穩(wěn)定。二是以市場平穩(wěn)為目標，根據市場形勢的變化，及時適度地預調和微調。三是加強對市場異常波動風險，特別是區(qū)域協同波動風險的監(jiān)測防范。四是加強政策在執(zhí)行過程中的平順性，降低政策性市場波動。五是完善基礎性制度與市場監(jiān)管制度，比如強化預售資金監(jiān)管，保證消費者基本權益。六是根據市場形勢變化，及時清理不科學、不合時宜的一些臨時性政策，比如一些臨時性限價政策，避免將短期政策長期化使用。

中新網：當下，保障性租賃住房等領域的發(fā)展備受關注。2022年，在“住有所居”目標指導下，住房市場有哪些關鍵領域需要重點突破？

鄒琳華：一是完善調控政策，提升政策從制訂到執(zhí)行層面的平滑性，促進市場平穩(wěn)，防范市場風險。二是繼續(xù)發(fā)展租房市場，促進租購房同權，實現租購并舉。三是利用好保障性租賃住房的政策支持，盤活存量土地資源，大力增加保障性租賃住房供給。四是促進住房用地供給的改革，增加土地供給渠道。五是推進老舊小區(qū)改造，不斷改善居民家庭的居住條件。