東吳證券股份有限公司房誠琦,肖暢,白學松近期對保利發展進行研究并發布了研究報告《2023中報點評：城市深耕優勢盡顯，投拓積極未來可期》，本報告對保利發展給出買入評級，當前股價為13.98元。

保利發展(600048)

事件：公司發布2023年半年度報告。2023年上半年公司實現營收1370.3億元，同比增長23.7%；歸母凈利潤122.2億元，同比增長12.6%，業績符合市場預期。

(資料圖)

積極保交付，經營業績穩健增長。2023年上半年，公司保障交付11.3萬套，同比增長43%，為穩定營收規模奠定基礎，營收同比增長23.7%。公司歸母凈利潤同比增長12.6%，在行業下行期實現正增的主要原因是：（1）結轉規模提升，公司利潤規模增長，上半年實現凈利潤150.7億元，同比增長0.8%；（2）結算權益比提升，少數股東損益同比下降30.6%至28.4億。利潤方面，受市場下行影響，公司毛利率同比下降4.3pct至21.3%，預計隨市場復蘇節奏加快，毛利率將見底回升。

城市深耕優勢盡顯，市占率持續提升。2023年上半年，公司發力促銷售，實現銷售金額2368.2億元，同比增加12.7%，實現銷售面積1383.1萬平，同比增加5.8%，市場占有率提升0.4pct至3.8%。根據克而瑞數據，公司上半年銷售額排第一，同比提升2位。公司發揮城市深耕優勢，2023年上半年，在25個城市銷售排第一，46個城市排前三，重點布局的38個核心城市的銷售金額占公司總銷售金額的87%，同比提升8pct。

投拓聚焦核心城市，新增項目收益率良好。公司積極補充土地資源，2023年上半年拓展項目41個，總地價709億元，同比增加17%。堅持聚焦核心城市，持續優化項目結構。2023年上半年，公司在38個核心城市拓展地價占公司總地價的99%，同比提升9pct。新增項目收益率良好，上半年公司新增項目稅前成本利潤率平均超15%，投資確定性強。

有息負債規模下降，三道紅線保持綠檔。截至2023年上半年，公司貨幣資金余額1486億元，保持在總資產10%左右的合理水平；有息負債規模3564億元，較年初減少250億元。“三道紅線”持續保持綠檔水平：扣除預收款的資產負債率65.3%、凈負債率63.1%，分別較年初下降3.1和0.5pct，現金短債比1.4。

盈利預測：保利發展作為地產龍頭央企，財務穩健融資優勢顯著，積極拿地聚焦核心城市，預計將隨市場企穩回升將迎來業績與銷售的進一步復蘇。我們維持其2023/2024/2025年歸母凈利潤為205.6/234.9/266.2億元的預測，對應EPS為1.72/1.96/2.22元，對應PE分別為8.6X/7.5X/6.6X，維持“買入”評級。

風險提示：行業下行壓力超預期；政策放松不及預期。

證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算，信達證券江宇輝研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達83.08%，其預測2023年度歸屬凈利潤為盈利211億，根據現價換算的預測PE為8.37。

最新盈利預測明細如下：

該股最近90天內共有15家機構給出評級，買入評級12家，增持評級2家，中性評級1家；過去90天內機構目標均價為22.85。

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